انتهت مدة كراء المنزل والمكتري لم يغادر، أو تراكمت معينات الكراء، أو احتاج المالك إلى السكن بعقاره. هذه الوقائع لا تؤدي إلى الإجراء نفسه. البداية هي تحديد العقد الجاري والنظام القانوني الذي يخضع له، ثم ضبط سبب طلب الخروج وإثباته.
الجواب المختصر: يمكن إنهاء كراء السكن باتفاق موثق، أو بانتهاء مدته دون تجديد، أو بسبب إخلال يبرر الفسخ، مع مراعاة القواعد الخاصة إن انطبقت. وعند رفض المغادرة، يكون الإخلاء الجبري بسند قابل للتنفيذ وعن طريق عدل منفذ. انتهاء العقد أو وجود شرط فسخ لا يسمح للمالك بتغيير الأقفال أو قطع الماء والكهرباء لإجبار المكتري على الخروج.
1. هل يتعلق الأمر بانتهاء العقد أم بفسخه؟
الحالة | نقطة التثبت |
|---|---|
انتهاء المدة المكتوبة | شرط التنبيه والتجديد، وما حصل بعد نهاية المدة. |
عدم خلاص الكراء | الأقساط المستحقة، إثبات الأداء، التنبيه، وشرط الفسخ إن وجد. |
استعمال مخالف أو إضرار بالمحل | وجه الاستعمال المتفق عليه، وطبيعة المخالفة والأضرار المثبتة. |
رغبة المالك في السكن | هل العقد مستمر؟ وهل توجد حالة استرجاع خاصة مستوفية لشروطها؟ |
كراء قديم مشمول بحق البقاء | تاريخ البناء والإشغال، صفة المنتفع، والاستثناء القانوني المطلوب تطبيقه. |
الفصل 796 من مجلة الالتزامات والعقود يذكر، ضمن أسباب الفسخ لفائدة المكري، تغيير الاستعمال، والإهمال الذي يحدث ضررًا معتبرًا، وعدم أداء الكراء الحالّ. أما انتهاء الأجل والتجديد فيعالجان بالفصول 791 إلى 794. مجلة الالتزامات والعقود.
2. قانون 1976: حماية خاصة لا تشمل كل كراء سكني
يتعلق القانون عدد 35 لسنة 1976 بمحلات السكنى أو الحرفة أو الإدارة العمومية دون صبغة تجارية أو صناعية. كان الفصل الأول يشمل البناء المكتمل قبل غرة جانفي 1954؛ ووسّع القانون عدد 19 لسنة 1978 النظام إلى المحلات المبنية قبل غرة جانفي 1970 والمشغولة على وجه الكراء عند نشر قانون التوسيع. لذلك لا يكفي أن تكون الدار قديمة: يجب إثبات الإشغال المشمول بالنص واستمرار الحق أو انتقاله قانونًا. ولا يكتسب كل عقد جديد في بناية قديمة حق البقاء تلقائيًا. الفصلان 1 و2 وهامش قانون 1978.
جعل تنقيح 1993 حق البقاء دون أجل محدد للمستفيدين، ونظّم انتقاله عند الوفاة أو هجر المسكن إلى أصناف معيّنة من العائلة بشروط؛ فلا ينتقل آليًا إلى جميع الورثة. ويستثني الفصل 31 محلات الاصطياف والترفيه والمساكن الوظيفية. كما ينظم الفصل 4 حالات سقوط الحماية، ومنها عدم الإشغال الفعلي المعتبر قانونًا، أو تعدد المساكن مع استثناءاته، أو ملكية مسكن في النطاق المحدد، أو منع السكن والخطر والانتزاع للمصلحة العامة. الفصول 2 إلى 4 المنقحة؛ الفصل 31.
3. المدة المحددة والتجديد الضمني
في القواعد العامة، ينتهي الكراء بانتهاء الأجل المتفق عليه دون حاجة إلى تنبيه، ما لم يوجد اتفاق مخالف؛ وتبقى الأحكام الخاصة مقدمة عند انطباقها. لكن البقاء بعد الأجل قد يؤدي إلى التجديد وفق الفصل 793. ويستبعد الفصل 794 التجديد الضمني إذا سبق التنبيه أو عمل مماثل يثبت إرادة عدم التجديد. راجع إذن بند التجديد قبل حساب تاريخ الخروج، ووثّق موقفك في الوقت المناسب. الفصول 791 إلى 794.
إذا لم تضبط المدة، ينظر الفصل 792 إلى دورية تحديد المعين، مع دور العرف في الحالات التي يذكرها النص. ولا يصح تعميم أجل «ثلاثة أشهر» على جميع عقود السكنى. مثال افتراضي: عقد سنوي يتجدد ما لم يقع التنبيه في أجل متفق عليه يحتاج مراجعة ذلك الشرط؛ بلوغ آخر يوم من السنة لا يحسم وحده وضع المكتري الذي واصل الإشغال.
4. عدم الخلاص: اضبط الدين قبل طلب الفسخ
أعدّ كشفًا شهرًا بشهر يبيّن المستحق والمدفوع والباقي، وميّز الكراء عن استهلاك الماء والكهرباء أو المصاريف المختلف عليها. يلتزم المكتري بالأداء في الموعد العقدي أو المحدد وفق القواعد القانونية. وعلى المطالب بالدين إثبات أصله، وعلى من يتمسك بالخلاص إثباته. احتفظ بالوصولات والتحويلات مع بيان الفترة التي يغطيها كل مبلغ. الفصول 420 و421 و767 و768.
يفرق الفصلان 273 و274 بين طلب الفسخ قضائيًا والشرط الاتفاقي الذي يرتب الفسخ عند الإخلال. لذلك يفحص المحامي صياغة الشرط وحصول الإخلال وإجراءات التنبيه. وإذا انطبق قانون 1976، فإن فصله 21 يفرض للشرط القاضي بالفسخ الوجوبي لعدم الخلاص تنبيهًا بواسطة عدل منفذ وأجل شهر، يجب ذكره بالتنبيه تحت طائلة البطلان، مع بقاء التنبيه دون خلاص. هذا حكم خاص، ولا يُستبدل بأجل مأخوذ من الكراء التجاري. الفصلان 273 و274؛ الفصل 21.
إذا رفض المكري قبض المبلغ، لا يكتفي المكتري بالاحتفاظ به. تُراجع إجراءات العرض الحقيقي والتأمين لإثبات الوفاء وفق شروطها. ويمنع الفصل 20 من قانون 1976، في مجاله، طلب الفسخ بسبب كراء رفض المالك عرضه القانوني دون سبب مشروع. الفصل 289؛ الفصل 20.
5. هل يستطيع المالك استرجاع الدار ليسكنها؟
في القواعد العامة، لا تخوّل مجرد الرغبة في السكن فسخ العقد الجاري: هذا ما يقرره الفصل 797. أما إنهاؤه عند أجله فيُفحص وفق شروطه وقواعد التجديد. وفي النظام الخاص لقانون 1976 توجد حالات استرجاع محددة للمالك التونسي، منها توفير محل بديل مستوفٍ للشروط وفق الفصل 9، أو إثبات حاجة المالك أو أصوله أو فروعه وفق الفصل 10. الفصل 797؛ الفصلان 9 و10.
بالنسبة لاسترجاع الفصل 10 تحديدًا، يوجب الفصل 11 المنقح تنبيهًا عدليًا قبل ستة أشهر على الأقل ببياناته المطلوبة، ويمنح المكتري ثلاثة أشهر من التنبيه لرفع منازعته أمام المحكمة. ويرتب على المالك غرامة تعادل كراء سنتين محسوبة على أساس آخر شهر قبل الإخلاء. هذه الأحكام لا تعمم على كل خروج؛ كما أن الاسترجاع للهدم أو الأشغال له رخص وإجراءات وتعويضات خاصة. الفصول 5 و6 و11.
6. أي محكمة؟ وهل الخروج استعجالي دائمًا؟
يتحدد الاختصاص بحسب طبيعة الطلب وقيمته والقواعد الخاصة؛ ويعتمد الفصل 23 الكراء السنوي لتقدير قيمة نزاع الكراء في الحالة التي ينظمها. وتوزع الفصول 39 و40 الاختصاص بين محكمة الناحية والمحكمة الابتدائية. فلا تُختار المحكمة لمجرد أنها الأقرب إلى المنزل. الفصول 21 إلى 23 و39 و40.
القضاء الاستعجالي مشروط بالتأكد ولا يمس أصل الحق. وينظره رئيس المحكمة الابتدائية أو من ينوبه، وحاكم الناحية في الصور التي خصه القانون بها. قد تستدعي منازعة جدية حول استمرار العقد أو حق البقاء دعوى في الأصل؛ لا تتحول كل مطالبة بالفسخ إلى قضية استعجالية بمجرد طلب السرعة. الفصلان 201 و202؛ شرح وزارة العدل.
7. ملف الدعوى ثم التنفيذ
العقد: النسخة الأصلية، الملاحق، شروط التجديد والفسخ والضمان، وما يثبت صفة المكري أو ممثله.
الإثبات: كشف الكراء، الوصولات، المراسلات، ومحاضر المعاينة المناسبة عند ادعاء ضرر أو تغيير استعمال.
التبليغ: التنبيه ومحضر تبليغه وتاريخه والعنوان المستعمل، وكل جواب أو خلاص لاحق.
النظام الخاص: وثائق تاريخ البناء والكراء القديم، ومساكنة المستفيد وصفته، ومستندات الاسترجاع أو الرخص عند الاقتضاء.
يُضبط الطلب القضائي: إنهاء أو فسخ وخروج، ومعينات متخلدة أو تعويض عند توفر أساسه. وبعد الحكم تُراجع قابليته للتنفيذ وصيغته وإجراءات الإعلام والإذعان، ثم يتولى العدل المنفذ التنفيذ وتوثيقه. لا يُنقل الأثاث ولا تُبدّل الأقفال بمبادرة شخصية؛ وأي صعوبة تنفيذية تعالج في مسارها القانوني. الفصول 252 و253 و285 إلى 287؛ الفصل 13؛ دليل تنفيذ الأحكام.
8. تسليم المفاتيح ومبلغ الضمان
في الخروج الرضائي، وثّقا تاريخ التسليم والمفاتيح وحالة المحل والعدادات، وما وقع الاتفاق عليه من خلاص أو مبالغ متنازع فيها. ويُراجع مبلغ الضمان بصورة مستقلة: مقداره ووظيفته وشروط إرجاعه، ثم الديون والأضرار المثبتة. لا يُفترض أنه يغطي آخر أشهر الكراء تلقائيًا، ولا أن المالك يستحق الاحتفاظ به كاملًا.
تفرق المجلة بين الضرر المنسوب إلى المكتري وبين الاستهلاك العادي والقدم وعيب البناء. وتساعد معاينة الدخول والخروج والصور والفواتير في مناقشة الاقتطاع. ولا يضع هذا الدليل أجلًا موحدًا لرد الضمان دون سند من العقد والنظام المنطبق. الفصول 242 و780 إلى 783.
أسئلة متداولة
لا يوجد عقد مكتوب: هل يصبح المكتري محتلًا؟
لا يُستنتج ذلك من غياب الكتابة وحده. تُراجع أدلة الاتفاق والأداء والإشغال. وينص الفصل 729 على كتابة كراء العقارات الذي يتجاوز سنة؛ وعند غيابها يعتبر الكراء غير محدد المدة، مع أحكام خاصة للاحتجاج به على الغير. الفصلان 728 و729.
هل يمكن المغادرة قبل نهاية العقد دون اتفاق؟
تُراجع إمكانية الإنهاء المبكر وسببه وشروطه. مغادرة المنزل وترك المفاتيح لا يثبتان وحدهما موافقة المالك على إنهاء الالتزامات. الأفضل اتفاق واضح يحدد يوم النهاية والحساب وتسليم المحل. الفصل 242.
كم تستغرق قضية الخروج؟
لا توجد مدة مضمونة لكل ملف. يؤثر التبليغ والاختصاص والمنازعات والإثبات والطعن وقابلية التنفيذ في المسار. كما أن آجال التنبيه أو الاعتراض ليست مدة لإنهاء القضية بكاملها.
هذا الدليل يخص كراء السكنى. راجع بصورة مستقلة عدم خلاص الكراء التجاري وتسويغ الأصل التجاري. ولمراجعة عقد أو تنبيه بالخروج، يمكنك طلب موعد مع المكتب وإحضار تاريخ تسلم الوثيقة مع العقد ووصولات الخلاص.
المصادر وحدود الاطلاع
مجلة الالتزامات والعقود، وزارة العدل، طبعة المطبعة الرسمية الفرنسية 2015؛ الفصول المذكورة في المتن.
القانون عدد 35 لسنة 1976، صورة الرائد الرسمي الفرنسية بتاريخ 20 فيفري 1976، ص456–458، محفوظة لدى lois.tn؛ تقرأ مع التنقيحات.
القانون عدد 122 لسنة 1993 المنقح لقانون 1976، الرائد الرسمي عدد 99 بتاريخ 28 ديسمبر 1993، ص2183–2184، النسخة الفرنسية المحفوظة لدى lois.tn.
مجموعة النصوص المنظمة للعلاقة بين المسوغين والمتسوغين، المطبعة الرسمية، طبعة فرنسية 2013، نسخة مستضافة لدى Alliance Tunisie؛ ص7–20، وخاصة إحالة قانون 1978.
مجلة المرافعات المدنية والتجارية، وزارة العدل، طبعة عربية 2019؛ الفصول المبينة أعلاه.
القانون الأساسي عدد 9 لسنة 2018 المتعلق بمهنة العدول المنفذين، الفصل 13، النص العربي المعاد نشره بقاعدة DCAF.
وزارة العدل: القضاء الاستعجالي، دليل إجرائي توضيحي.
مجلس نواب الشعب: مقترح القانون 113/2025 المتعلق بكراء السكنى؛ تعرض الصفحة عند الاطلاع مرحلة الإحالة على اللجان، ولم نعتمد أحكامه كقانون نافذ.
تاريخ الاطلاع: 19 أكتوبر 2026. يقتصر الدليل على الطبعات والوثائق المحددة؛ الترجمة الفرنسية لا تعوض النص العربي الرسمي، وتبقى مطابقة الوضعية الفعلية للنصوص والتنقيحات والإجراءات واجبة قبل اعتماد أجل أو رفع دعوى. ولا يتناول أنظمة الأملاك الأجنبية أو السكن الوظيفي أو إخلاء البنايات المتداعية للسقوط تفصيلًا.